Христо Дамянов е създател и част от борда на директорите на акционерно дружество Болгар Капитал. Той е отговорен за визията и дейността на компанията, като определя себе си като динамичен и постоянно търсещ нови възможности. Г-н Христо Дамянов е професионален инвеститор в сферата на недвижимите имоти. Предприемачът вярва в идеята, че всеки, занимаващ се с инвестиции, трябва да бъде преди всичко образован по темата.
Недвижимите имоти заемат важно място в съвременната икономика, както на национално, така и на глобално ниво. Инвестициите в този сектор предоставят значителни възможности за икономически растеж и устойчиво развитие. Българският пазар на недвижими имоти се характеризира със специфики, които го правят интересен както за местните, така и за чуждестранните инвеститори.
Настоящето интервю споделя опита и визията на Христо Дамянов – създател и член на борда на директорите на Болгар Капитал. Компанията, специализирана в иновативни подходи за управление на инвестиции в недвижими имоти. Тя съчетавайки традиционни принципи и модерни практики. Пред WealthBulgaria предприемачът коментира дейността на акционерното дружество, типът инвеститори и инвестициите в недвижими имоти и пазара в България:
Как работи Болгар Капитал?
Интервюиращ: Г-н Христо Дамянов: чрез „Болгар Капитал“, Вие предлагате възможност за инвестиции в недвижими имоти по нестандартен за нашия пазар начин. Доверяващите се на компанията Ви инвестират капитал във Вас, а с тях Вие купувате недвижими имоти. След това ги отдавате под наем и чрез тях изплащате възвръщаемост. Този бизнес модел уникален ли е за българския пазар и имате ли еквивалент на Европейския?
Христо Дамянов: Благодаря Ви за въпроса. Да започнем отзад–напред. Да, предлагаме нестандартни и различни по тип инвестиции на нашите инвеститори. Това може да включва покупка на имот от нас и след това ние да го приемем, да го наемем, да го преотдадем под наем. Това може да включва и някакво партньорство с някакво дружество, което закупува сграда. Става въпрос за дружество с множество апартаменти. След това ние управляваме и дъщерните дружества в групата.
Това ни позволява да менажираме имотите и да разделяме дивиденти. В края на периода, това, което е останало от главното дружество, от наемите, се разпределя между инвеститорите.
Това не е нещо уникално, което ние правим. Напротив, в България и в света се е правило винаги – в годините назад, в момента също, но не само у нас. Според мен този бизнес модел, под различна форма, с различни думи, използвани през хилядолетията, се е случвал абсолютно винаги. Исторически е на няколко хиляди години. Човекът закупува недвижим имот с цел неговото бъдещо експлоатиране или покачване на стойността му, или комбинация от двете.
Как „Болгар Капитал“ осигурява сумата за изплащане на дивидентите?
Интервюиращ: Благодаря Ви за отговора. Да преминем нататък. Какъв тип дружество е „Болгар Капитал“, как осигурявате необходимата сума за изплащане на дивидентите? По данни на Вашия уебсайт, те са между 7 и 15%? И има ли спекулативен елемент в активите, в които инвестирате?
Христо Дамянов: Има риск. Всяко нещо има, няма безрискова инвестиция, колкото и да ни се иска да постигнем такава. За сметка на това е доходността. Общо взето така може да се изразят и различните типове доходности, които са в различни типове бизнеси, дори в имотите. Колкото и на някого да му се струва безрисково, винаги има риск и той изобщо не е малък.
Има спекулативен елемент – дивидентът, който изплащаме, 7% от привилегировани акции в „майката“ дружество. Да поясня, че това е холдингова структура. Не сме холдинг, но сме такава структура. „Болгар Капитал“ е мажоритарен собственик или 100% на дъщерните дружества, които са инвестиционни дружества. Както и на тези, които просто извършват оперативната дейност, необходима за управлението на имотите.
По-високите доходности се постигат чрез:
- капиталов растеж, когато сме закупили примерно сгради на половин цена;
- на базата на направен ремонт, подобрили сме ги, вдигнали сме стойността на сградата.
Оттам се постига някаква по-добра доходност.
На какви условия трябва да отговарят инвеститорите в компанията на Христо Дамянов?
Интервюиращ: На какви условия трябва да отговарят потенциалните инвеститори, за да работят с Вас и да очакват дивидент? При какви условия не може да приемете инвеститор, който да вложи пари в недвижимости чрез вас?
Христо Дамянов: Ако се съмняваме, че при някого има нечисти сметки, ще му откажем. Обикновено, ако се е случвало такова нещо, са били разговори за по-високи суми. Тогава стигаме до много бърз отказ. Инвеститорите при нас не са едни и същи, а са разнородни. Ние държим те да бъдат образовани. С тази цел издаваме образователни продукти, които споделяме в нашите канали и в социалните медии и мрежи. Издаваме и книги на българския пазар.
Държим нашият инвеститор да е информиран, относно нашата дейност. Искаме да разбира по-добре капиталите, които управлява „Бoлгар Капитал“. При една евентуална рецесия, криза или както и да я наречем – стагнация на пазара – ние искаме тези хора да знаят точно какви действия ще предприемем.
В такива ситуации опциите са няколко и ние ще направим комбинация между тях, както всеки сериозен инвеститор на пазара. Когато нашите инвеститори са добре са обучени в инвестициите с недвижими имоти, те ще разбират нашата стратегия. Следователно няма да пожелаят връщане на техния капитал. Когато върви пазарът нагоре, всички са много весели и всички са много щастливи. Когато тръгне пазарът надолу, обаче, тогава си проличава:
- кой е истински предприемчив;
- кой наистина разбира от имоти.
Вие знаете, че кризата е и възможност. И всички Ваши читатели съм сигурен, че разбират това нещо. Малка част, за съжаление, ги „изстрелва“ нагоре и те реализират големи печалби, в пъти. А голямата част от населението, за съжаление, поради липса на образование в сферата на инвестициите, стига до загуба.
Защо българите инвестират в недвижими имоти?
Интервюиращ: Като предприемач в сектора на недвижимите имоти, как си обяснявате рефлекса на българина да инвестира или купува недвижимо имущество?
Христо Дамянов: Ами, това е народопсихология, тя не е само българска, макар че в България е много силно изразена. За моя голяма радост. За жалост, голямата част от хората не искат да се образоват, както споменах. Те губят парите си в годините и основно се залага на цената, на капиталовия растеж и спрямо еврото. Това е абсолютно неправилно.
Оттам се стига до едно изкривяване на числата, на реалната сума за реалната доходност от тези имоти. И също така много голяма част от българите все още не сме достатъчно капиталистическо настроени. Това, за щастие, се обръща с всеки изминал ден.
Увеличава се процентът на хората, които много правилно си правят сметките, когато инвестират в недвижими имоти. И това ще доведе в следващите 10, 15, 20 години до ситуация, в която българите, ако продължаваме по този начин, ще имаме имоти във всички европейски държави, отдадени под наем. Само ако продължаваме този вид строй, в който ние работим в тази финансова матрица.
Често сме на загуба или на печалба според Христо Дамянов?
Интервюиращ: Българите правилно ли инвестираме в недвижими имоти? Или на този етап, в повечето случаи, инвеститорите в актива остават на загуба? И кои са грешките, които най-често допускат?
Христо Дамянов: За голямо щастие процентът на правилно инвестиращите в България, според мен, е доста висок. Това спрямо останалите европейски държави. Но над 60–70% от хората не инвестират правилно в недвижими имоти. Според мен те губят и то много пари, но най-вече времето си. То им е най-ценното. На загуба са почти по всички показатели, за които може да се сети един човек, който е запознат с финансите.
За радост е голям процентът, които инвестират правилно. Познавам българи, които са инвеститори във всички европейски държави, както и в Африка, Близкия изток, Азия и в Америка – Южна и Северна. Това означава, че ние за кратко време, след като започнем да се обучаваме на този капиталистически строй, започваме да правим много правилни инвестиции и то във всички точки на света.
В следващите години това все повече ще се засилва. Все по-голяма част от нас ясно ще разберат какво точно трябва да изчисляват, когато правят инвестиции в имоти. Нашето бъдеще на инвеститори в света е абсолютно отворено и лесно достъпно. Не се изискват кой знае какви сложни математики.
Очакванията за пазара на недвижими имоти
Интервюиращ: В този ред на мисли, какви са вашите очаквания за пазара на недвижими имоти? От години слушаме, че на пазара на недвижими имоти се „надува“ ценови балон. Има ли такъв и доколко е породен от желанието на инвеститорите да възвърнат парите си от лоша инвестиция? Трябва ли да го разглеждаме на микроикономическо или на макроикономическо ниво, когато говорим за пазарен балон?
Христо Дамянов: Пазарен балон най-вероятно има и ще продължи да расте с огромен темп. Аз не съм макроикономист, но където съм правил проучване, според мен цената е доста надценена. Доста надценени са недвижимите имоти спрямо доходите на населението.
Със сигурност трябва и двата показателя да се гледат – и микроикономически, и макроикономически. Трябва да се търси някаква комбинация, логика, между тези два фактора. Не може да се гледа само демографска криза или само да сравняваме държавата с друга.
По същата логика трябва да се търси комбинация между различните показатели на местно ниво и на национално ниво. Всичко това с цел да може да се направи някаква преценка. Но това не може да бъде само „сравнителен метод“ и само „строителна себестойност“.
Какви фактори трябва да се следят при инвестициите с недвижими имоти?
Интервюиращ: Като споменахте строителната себестойност, тя какъв фактор е точно? Какви са факторите, които трябва да се следят?
Христо Дамянов: Първо строителната себестойност е изкривена от много неща. Това включва държавата, данъците, акцизите, вносът на продуктите, изкуствено създаваните дефицити в различни зони на строителство. Много често съм слушал данни за строителната себестойност и как трябвало да се съобразяваме с нея, че не можело имотите да паднат.
Балон има, дали ще продължи зависи от тези, които печатат парите. И от банките като основен играч на пазара на недвижими имоти. Именно през лихвата и през достъпността изобщо до кредит, защото не е само едното и не е само другото, балонът се трупа. Факторите за едно покачване и едно спадане на цените на имотите са около 20. Никога не е спрямо само на едно или само спрямо две неща. Винаги е комбинация между примерно 5–8 показателя, които са позитивни или негативни. На базата на това се променя цената.
Същото е и за лостовете на инвеститора. Той пък има почти същия брой инструменти, за да реагира във всяка една ситуация, когато има балон. За него не трябва да има значение дали ще има такъв в недвижимите имоти и дали работи в условията на много подценен пазар, или в много надценен.
Един човек, който е образован на тема „инвестиции в недвижими имоти“, който знае какво прави, за него няма никакво значение точно накъде се движи пазарът. Той може да печели и в двете ситуации – докато цените падат и докато цените се вдигат. Именно поради това определени хора печелят от обратното.
Обичайно масата печелят от това, че цените се вдигат. Малък брой хора реализират печалба от това, че цените падат. Вторите достигат други проценти, в хиляди пъти и големи разлики.
Оценяват ли българите риска от ипотечен кредит?
Интервюиращ: Добре, предвид това което казахте до момента за покачващите се цени, до каква част българите, които закупуват жилище чрез ипотечен кредит, оценяват риска от него?
Христо Дамянов: Tе са в много голям риск и изобщо не могат да го оценят. Голямата част от българите и не само ние, ами изобщо Западният свят, така да го кажем, към който и ние принадлежим. Това са гражданите на Европа, Америка, Австралия и т.н., по-развитите държави. Както и да се изразя, всички тези хора са в лоша ситуация.
Тези, които работят на заплата, изтеглили са кредит, за да си закупят жилище, не могат да изчислят риска под никаква форма. Според мен те са в патова ситуация и ако живеят под наем, ще сведат щетите до минимум. Ще бъдат много по-гъвкави и няма да имат затворен спящ капитал, който може да бъде инвестиран на друго място и да носи допълнителни приходи.
Проблемът с оценката на риска
В повечето случаи, дори само с една вноска, която те са дали, в комбинация с обзавеждане, ремонти, е равностойна на покриване на наема в подобно жилище да живеят на друго място.
Не казвам, че това 100% е така, не е! Но голямата част от българите губят, те изобщо не могат да оценят риска, имат много пропуснати ползи. Ако вземем да направим сметка на един ипотечен кредит и видим всички съпътстващи разходи, включително поддръжката на имота, застраховката му, амортизацията, която е дългогодишната, данък сгради, такса смет, всичко това като го комбинираме и ще видим разликата.
Да не говорим за лихвата – от една страна е пропусната полза, от друга страна са големи разходи за това „удоволствие“. Ако може изобщо така да се нарече, че да кажем, че имотът е наш, при положение, че той е ипотекиран в банката,.
На всичкото отгоре, ако спрем да му плащаме данъците за 5 години, дори и след като го изплатим, ще разберем много бързо на кого всъщност е собственост.
Какво ще се случи с лихвените проценти?
Интервюиращ: Точно за това искам да задам следващият въпрос, че ние наблюдаваме все по-високи цени на недвижимите имоти. Въпреки това, лихвите на този етап остават рекордно ниски. Новите мерки на БНБ вместо да охладят пазара, сякаш го нажежиха. Та, няма ли някакъв капан, на който банките в един момент ще дръпнат спусъка?
Христо Дамянов: Аз също очаквах, че ще охладят пазара, но забелязах друго нещо. Не знам колко дава резултат и дали изобщо дава такъв, защото не ми е работа да се ровя във финансите на физическите лица, само в инвестиционни имоти, но БНБ направиха едно ограничение до 50% от заплатата да може да бъде максималната вноска по кредита.
Това нещо, доколкото знам, има как да се прескочи. Има някакви методи, които могат да се направят, за да се увеличи дори и този критерий. Но един човек с по-добра заплата и с тази ниска лихва може да изтегли много голяма сума пари, която под никаква форма не може да ги събере за 10–15 години при този стандарт на живот. Не виждам как може да ги спести с тази заплата за този период. Това означава, че тези хора са в голям риск.
Аз препоръчвам винаги плаваща лихва. Според мен от фиксираната инвеститорът губи пари в дългосрочен план, защото той от самото начало започва да плаща по-висока сума за това, че процентът е непроменлив. От друга страна банката винаги може да „избяга“, без значение какъв договор сте подписали с нея. Все пак говорим за банки, когато става дума за договори с тях, трябва винаги да имаме едно наум. Ние трябва да гледаме кое на нас ни е по-изгодно днес, а не как ние да се възползваме от институцията. Това няма как да се случи.
Правилно ли са разпределени недвижимите имоти?
Интервюиращ: По данни от НСИ има приблизително 1000 жилища на всеки 600 души, но до каква степен недвижимите имоти са пропорционално разпределени сред населението и до каква степен се затварят във все по-малък кръг от хора?
Христо Дамянов: Това са данните на НСИ, аз на тези данни вярвам на 80%. Всеки може сам да се представи кои имоти в тяхното семейство на кого и на кое име са. Това е малко объркваща информация. Българинът рядко си оправя собствеността със сродници и не се знае доколко са верни данните. По-скоро да кажем, че на 70–80% e точността тук.
Аз разсъждавам така – добре е за нас, българите, да се намали този процент и повече хора да започнат да смятат и да живеят под наем. Разбира се за тези, на които им е изгодно. Ако в момента всички собственици на жилища седнат, успеят да изчислят разходите, успеят да видят колко е наемът, ще установят някои от тях, че ще им е два или три пъти по-изгодно да живеят по този начин. Дори ще са с много по-голяма доза мобилност. Така че този показател е хубаво да пада.
А на въпроса Ви дали това все повече ще се концентрира – това също е много добре да се случи в България. Тук няма концентрирана собственост, всеки има по няколко апартамента, по няколко къщи. Има хора, които днес нямат, утре ще имат, или обратното, но няма някакви концентрирани монополисти на недвижими имоти, за които да кажем: „Ето, нали, пазарът се владее от фондове“.
За чуждите фондове
Това нещо, обаче, го има на места в света и ако тук е така, то няма да е в наша полза, на българите. В момента се случва да допускаме чужди фондове да контролират нашите пазари.
Българският пазар има немалко чужди фондове, които контролират недвижими имоти, но въпреки тях ситуацията все още е доста разпръсната. Искам да кажа, че е на много малки собственици. И колкото ние израстваме във времето, в нашата образованост на тема „финанси“, толкова този процент ще се концентрира в по-малко хора. Но това ще стане за добро, защото те ще успеят да създават нова добавена стойност за българите и то чрез инвестиции не само в България.
Съвети за младите инвеститори от Христо Дамянов
Интервюиращ: Последен въпрос, който искам да ви задам, е: какви съвети бихте дали на хората, които искат да се занимават с инвестиции в недвижими имоти?
-Ами ще дам един простичък съвет, често го давам. Много често някой се обажда на мен или на партньор от екипа на „Болгар Капитал“ и питат дали да направят някаква инвестиция. Преди това ние съветваме човека, че вместо да отделя месеци наред да ходи по огледи, да се среща с брокери на недвижимо имущество, с банкери и с всички канали, които са част от тази верига, да седне и да отдели време за друго
Това друго е да се образова. Да прочете няколко книги по темата. Да прегледа, ако иска, някакви видеа или да ги слуша тези книги в аудио формат. Да се образова първо, да разбере какво правят другите. Да може да изчисли дали това наистина е правилна инвестиция и отговаря на целите и стандарта му за живот.
Много често се оказва, че вместо да се отделят времето и сумата от 500 лв. или 1000 лв. да се образоват, хората предпочитат да ходят по огледи. Те предпочитат да говори с брокери, на които работата им е да им продадат. Да ги убедят, че сега е точното време да се купива и че вече едва ли не са закъснели.
Това е съветът ми към голямата част от населението, която търси недвижим имот за живеене, но с цел някаква инвестиция. Нали, поне така си го представят те. Първо – това не е никаква инвестиция, но това е друга тема. А на хората, които се занимават професионално с имоти, искам да им дам съвет: Некда да продължаваме в България да развиваме този бизнес с максимален темп. За да можем ние, българите, да си контролираме нашия пазар, а не чужди фондове, както е вече на много места по света.
situs gacor situs gacor toto slot 4d cabe4d cabe4d situs gacor hari ini slot 4d togel situs slot gacor slot gacor toto slot situs gacor hari ini situs gacor toto slot situs gacor hari ini toto slot toto slot situs toto link slot gacor situs toto situs toto situs slot situs slot situs gacor situs gacor
