10 грешки при покупка на имот: Кои са най-честите?

Покупката на недвижим имот е от значимите избори, които правим в живота, без значение дали целта е да се сдобием с дом, или да се инвестира свободен капитал. Когато дойде моментът за тази стъпка е важно да знаем какъв е процесът, за да избегнем ненужните грешки. Днес колумнистът на Wealth Bulgaria Калоян Луканов ще разгледа, кои са десетте най-често допускани грешки при имот:

Неясна идея за целта на инвестицията

Всички сме чували от приятели или познати, че търсят да си закупят имот за инвестиция, но може би ще искат и да живеят в него. Когато желаем да се сдобием с имот, трябва ясно да преценим за какво точно ще го използваме – най-малкото няма да търсим апартамент на „зелено“, ако след изповядване на сделката няма къде да живеем. Поставянето на нереалистични очаквания в нас самите ще бъде огромна пречка пред намирането на подходящия имот според личните специфики.

„Искам да си купя апартамент, нямам определен бюджет искам да видя какво има!“ – грешка.

Най-вероятно сте срещали това изречение (или сте чували близки до него версии). Преди да започнем търсене на имот е важно да знаем, че трябва да имаме необходимото финансиране. Било то с лични или заемни средства, особено във втория случай. При работата с мои клиенти купувачи, аз изисквам задължително да минем през предварително одобрение за банков кредит, по този можем да определим рамка, в която спокойно да водим преговори и подписваме предварителни договори, без да имаме притеснения относно ангажиментите, които поемаме.

„Искам да си купя апартамент, имам парите готови, харесал съм този апартамент по снимки, хайде да го взимаме“ – не става така.

Винаги е добре, когато сме готови да вземем бързо решение, защото за най-добрите предложения на пазара, прозорецът, в който са достъпни понякога е в минути, дори в часове. НО прибързването поради нецялостна представа за процеса по покупка, може да струва много и да се окаже грешка при покупка на имот. Ако можем да направим аналогия с готвенето – няма да извадим дълбоко замразеното месо и директно да го сложим на грила. Трябва да му дадем време. Същото е и с покупката на имота – това е процес при който не трябва да се пропускат стъпки – определянето на бюджета, през избиране на имот, депозирането, предварителния договор, изготвянето на кредита и изповядването.

Неподписване на договор за депозит

Понякога тази стъпка се пропуска и това може да доведе до допълнителни проблеми при инвестицията. Целта на договора за депозит може да бъде различна, но основните варианти ще бъдат два – депозит на цена и официално предложение на различна от офертната. Ако втората сума е приемлива и за двете страни, тогава се подписва договор за депозит, в който се описват основните детайли по сделката – предимно стойност, начин на плащане и срокове, а продавачът сваля рекламите и спира предлагането на имота до подписването на предварителния договор. Ако офертната цена не е приемлива, но купувачът иска да покаже сериозен интерес – отново се подписва договор за депозит. Тогава продаващият имота продължава да предлага жилището, търсейки офертна цена, докато преговорите вървят.

Всякакви устни договорки, неописани в предварителен договор – груба грешка

Напълно нормално е повечето разговори по време на преговорите между двете страни да са устни. Но когато дойде моментът за подписване на договорите, особено за предварителния, тук приключват всички обещания, изказани на „по приказка“. Всичко, което до момента двете страни са се разбрали устно, трябва да бъде прилежно описано и подписано от двете страни. За всичко, което не е описано в предварителния договор, ще разчитате на добрата воля на отсрещната страна, за да бъде изпълнено, а това никога не е добър вариант, това е грешка при покупката на имот.

Подписване на предварителен договор без юридическа консултация

Доста често ни се налага да подписваме различна документация в ежедневието ни – за телефон, телевизия, интернет и други, но един от по-значимите документи, който никога не трябва да си позволяваме да подпишем без консултация от специалис,т е предварителният договор за покупка на имот. В тази стъпка е най-големият шанс да понесем значителни финансови загуби, поради непознаване на юридическите документи и език в пълнота. Предварителният договор трябва да пази еднакво и двете страни, а понякога това не е случаят и е важно да сме изключително внимателни, защото това е моментът, в който плащаме 10% от стойността на жилитето. В тази точка ще добавя и подписването на договори на чужди езици (отново без консултация от юрист).

Непълна проверка на документите за собственост

Детайлната проверка на всички документи е от първостепенно значение и се радвам, че в последните години намаляват случаите на хора, които са си изпатили от подобна ситуация. Основната цел е да сме сигурни, че собствениците на имота реално го продават и няма да има трети лица, които имат права върху него.

Подценяване на допълнителните разходи към сделката

Тук отново ще припомним за втора точка и правилното оценяване на бюджета. Пазарно наложена практика е, че разходите за прехвърляне на имота са за сметка на купувача, а те не са незначими. Общата сума е между 7% и 8%, което дори при сделките с по-ниска стойност са няколко хиляди евро.

Инвестиране с нереалистични очаквания е честа грешка при покупка на имот

Да си представим, че имаме някакви свободни пари и искаме да ги инвестираме в недвижим имот, за да не ни ги изяде инфлацията. Важно е да можем да изчислим, колкото се може по прецизно, за колко време инвестицията ни ще бъде изплатена и ще почне да ни носи пари. Нормална възвращаемост на пазара се счита за 4%, всичко под това се счита за ниско и би трябвало да си зададете въпроса, дали не може да намерите по подходящ имот за вас.

Колебание и липса на решителност

Ако сте решили да инвестирате в имоти и сте избрал посредник, на когото имате доверие да свърши техническата част и проверките, трябва да сте в готовност да вземете решение, понякога за минути. С мой клиент гледахме имот, който се предлагаше за първи ден и имаше огледи от 10:00 сутринта до 19:00 плътно без прекъсване. Успях да уредя да го видим първи, до 10:30 бяхме на място, в 11:20 се обадих на колегата, че го взимаме и бяхме закъснели. Хората след нас го бяха купили на място. С тези 50 минути забавяне, инвеститорът изпусна възможност да закупи имот на 30% под пазарната цена.

Купуването на недвижим имот е дългосрочна инвестиция, която може да засегне и личния ви живот, комфорт и финансово бъдеще, за това е важно да се отдели времето на малките детайли, те често ще ви спестят пари и нерви. Добрият имот не е само хубава локация и цена – а и ясна документация и сигурност за вас като купувач.

Публикацията не е финансов съвет. Тя е авторски материал с образователна цел на колумниста Калоян Луканов, брокер в Capital Property.