Защо имотният пазар никога не умира?

Дълбоко вкоренено в българското национално самосъзнание е желанието за притежание на собствено жилище. На онова парче земя или няколко десетки квадратни метра площ от многоетажна сграда, което да наричаме свое и ще служи като крайъгълен камък на нашата микро вселена. Както показва статистиката, ние сме сред водещите европейски народи по притежание на собствен имот. На глава от населението – 92,5 % от домакинствата у нас живеят в собствено жилище или притежавано от друг член на семейството.

Имотният пазар и предишните кризи

Подобно желание за собственост е логична предпоставка за макроикономическите измерения на имотния пазар в страната. Това следва цикличността на световните пазари,но е също така оформен и от стриктно националната рамка на постоянно търсене и предлагане. Повечето от нас имат жив спомен за краха на световните финансови пазари и водещите застрахователни и банкови институции през периода 2007-2009 година. Те логично повлякоха след себе си и скромните икономики на Балканите.

През октомври 2008 г. повишението на лихвените проценти по ипотечните кредити бе с между 0,5 и 2 процентни пункта – своеобразен рекорд до момента. Средният размер на отпуснатите през летния сезон кредити над 50 000 EUR за страната се намали до едва 39 400 EUR. За период от 1 година лихвените проценти достигнаха над 10 пункта. Това значително стесни пазара на ипотечни кредити и затрудни финансирането на големите бизнес начинания в сферата на строителството. Дори тази кризисна ситуация не отказа онази част от купувачите, които търсят жилище и разполагат със средства за първоначална вноска.

За по-малко от 5 години, пазарът започва нормализация. Преминавайки през няколко, силно забележими експоненциални етапа на растеж през 2014 година и 2017 година.

Пазарът след коронакризата

Така достигаме до настоящата ситуация на особено бурен пазар. Някои експерти предвиждаха крах след първоначалния стрес от въвеждането на Ковид ограниченията в бизнеса през първото полугодие на 2020 г. През този период се утвърди правилото, че по време на криза, била тя финансова или от друго естество, българинът изпитва почти инстинктивно желание да инвестира наличните си спестявания. Това е с цел опазването им от изначално смятаните за несигурни банкови депозити. Относно дълбоко вкорененото недоверие към банковия сектор и депозитите в лева ще може да прочете по-нататък в нашите статии.

Въпреки настъпилата кратка “ледникова епоха” на пазара през второто тримесечие на 2020 г., през третото тримесечие в големите градове на страната се наблюдава осезаем ръст на сделките с недвижими имоти, достигащ до 12% спрямо предходния период.

Неписано правило е, че когато наличностите по депозитите на физическите лица превишават определено ниво, но не задължително, според експерти от брокерския сектор този праг е около 20-25 000 EUR – най-разумният избор е вложение в недвижимост, независимо от категорията на търсения обект.

Водещ принцип при закупуване на инвестиционни имоти

Водещият принцип в случая е този за ликвидността – доколко въпросният имот би могъл да се пласира отново на пазара в идните 5, 10 или 15 години без това да доведе до ощетяване на първоначалния вложител. Обичайните маржове варират, но ако разгледаме най-често срещания пример за чисто „спасително“ инвестиране на налични средства в ново строителство, търсените маржове при реализация на крайния продукт в период от 1,5 до 3 години след първоначалната инвестиция започват от 15 % и достигат до над 30% в зависимост най-вече от локацията на сградата.

По-различно стоят нещата при завършените, включително обзаведени имоти, които се търсят основно с цел отдаване и препродажбата им. Oбичайно се случва напред във времето – след поне 5-10 години експлоатация на пазара на дългосрочните наеми, които предоставят по-голяма сигурност, но с относително скромен доход. Както феноменът с краткосрочните наеми, наблюдаван основно по Черноморието, но и в цялата страна чрез Airbnb, позволява значително по-бързо възвръщане на първоначалната инвестиция. При този метод генерираните приходи са по-високи.

Важно е да отбележим, че предоставените данни се отнасят основно за големите градове на страната и популярните морски курорти. Там има значителна активност на пазара с новоизграждащи се сгради и съответно конкуренция в сектора. Но дори и на тези пазари търсенето значително превъзхожда предлагането, понякога в съотношение 10 към 1.

Причината за темпа на ръст на цените

Именно повишеният интерес към имотния пазар е основната причина за темпа на ръст на цените на имотите в големите градове. Това, в комбинация с търсенето на крайградски селски имоти, като къща с двор, предопределя постоянно нарастващите през последните две години сделки с недвижимо имущество. На места тези сделки дори надминават рекордите, поставени преди световната финансова криза. Любопитен пример е четвъртото място в страната по вписани покупко-продажби за 2022 година, което зае град Несебър и района. Тук бяха регистрирани близо 3000 сделки.

Сравнително, службата по вписвания на град София отчете около 9000 сделки за същия период. Това е 3 пъти повече от крайморския курортен град. Този пример за нарастналото през 2022 година търсене на ваканционни жилища и/или имоти край брега е най-традиционен начин за спасяване на спестяванията на българина. Тази тенденция не само се поддържа в третото тримесечие на 2022 година, но дори доведе до спад на интереса през летния сезон към покупка на жилище в столицата. Една от водещите консултантски компании в сферата на недвижимите имоти отчете спад от почти 20% за месец юли.

Интересът на потребителя

Всичко това ни демонстрира, че интересът на родния потребител на недвижими имоти не само не отслабва, но се развива, адаптира се към сезоните и се съобразява с особеностите на съвременния свят, постигайки нови върхове. Това е отразено ясно в растежа на отпуснатите ипотечни кредити, които са доказателство за увеличения интерес.

Тихомир Тошев, изпълнителен директор на „Кредит център“, разкрива, че за 2021 година жилищните кредити на домакинствата са нараснали с рекордните 17,6%, достигайки над 14 млрд лева. Тази цифра олицетворява голям интерес към инвестиции в имоти. Същевременно показва, че наличностите на банките по депозитите са многократно по-малки в сравнение с отпуснатите ипотечни кредити. Това също поддържа ниските лихвени нива по ипотечните кредити и допринася за стабилността на имотния пазар в България. Банковият сектор и пазарът на недвижими имоти са взаимосвързани. Поведението на кредитни институции е ключово за поддържането на нивата на имотния пазар, които сме свикнали да виждаме през годините.

В България все още често се срещат основни лихвени проценти по ипотечните кредити до 3,12%. В съседни страни като Румъния,Унгария и Чехия те вече надхвърлят 6%, а в Полша отдавна надминаха 8%. Това превръща нашата страна в своеобразен остров на кредитното спокойствие – ключово за стимулиране на инвестициите в недвижими имоти сред българите. Младите семейства, намиращи се на първата стъпка в придобиването на жилище или решават да продадат настоящото си жилище, за да закупят по-голямо с 1 спалня, са най-повлияни от атрактивните условия за кредитиране на желаните си покупки. Тази група се явява ключов двигател на имотния пазар в България.

Въпреки своята цикличност и почти закономерни спадове и върхове, пазарът на недвижими имоти се влияе и от някои недотам предвидими обстоятелства. Те са свързани със световните конфликти, епидемиологични ситуации и прочие явления. Това го прави изключително адаптивен и неизвестни събития, свързани с миналите пазарни ситуации, не могат да се повтарят по същия начин в бъдеще. Развитието на пазара е предвидимо в някакъв степен, но също така винаги предлага нови възможности и предизвикателства.