През последните 48 часа медийното пространство бе залято от несекващ поток информация относно личност, явяваща се отломка от една (почти) отминала реалност. Възприемахме времената на публичните разстрели на знакови фигури от сивия спектър на бизнеса, оставащи безвъзвратно в нашето (без)славно деветдесетарско минало. Този процес обаче беше нарушен от убийството на Алексей Петров на 16.08.2023 г. Това ни върна в грубата постсъветска действителност с нескончаемия си преход и всичките му криминални аспекти.
Милиционер, агент на ДС, бизнесмен от епохата на преразпределянето на „куфарчетата“, един от пионерите в „застрахователния“ бизнес у нас. Той изкарваше ролята на преподавател и консултант в сферата на националната сигурност – безспорно фигура с огромно влияние на всички нива на политическия и икономическия живот. За личността му биха могли да се изпишат хиляди редове. Настоящият момент налага прост и нетипичен въпрос – дали подобен неподправено варварски публичен разстрел би оказал влияние върху цените на недвижими имоти в един от най-скъпите столични квартали и изобщо как?
Ще се покачат ли цените на имотите в Драгалевци?
Водещият принцип при определяне на цената на един недвижим имот можем да обобщим с три думи – локация, локация и локация! И както ни е добре известно, разположението в полите на Витоша е предпочитано за средни и високи класове жилища. Това предопределя специфичния профил на купувачите в района, както и техните допълнителни критерии при избора. Един от водещите аспекти е безспорно сигурността. Затова се наблюдава нарастващ интерес към самостоятелни къщи с двор, предоставящи уединение, интимност и повишено ниво на сигурност на живущите. Това често се гарантира чрез масивни огради, както и системи за видеонаблюдение и контролиран достъп за хора и автомобили. Включително и за улицата, която обикновено е частна собственост и се използва само от живущите там.
Интересът към подобна локация, съчетаваща сигурност, чист въздух и впечатляваща гледка, с добре проектирани жилищни пространства, които са характерни за къщите в този район, се потвърждава и от статистиката. Според нея средната цена на жилище във в.з. „Киноцентъра“ е около 2000 EUR за кв.м, а в „Сименово“ и „Драгалевци“ – около 1900 EUR за кв.м.. Средната застроена площ на самостоятелна къща е около 300 кв.м. С друми думи – имот с цена в диапазона 570 000 – 600 000 EUR, при зададените параметри на търсенето.
Важно е да се има предвид, че профилът на купувача за подобен имот се различава съществено от типичния такъв, търсещ ново строителство в „Хаджи Димитър“, „Сухата река“, „Надежда“ или „Левски Г“.
Охлаждане при търсенето
В това отношение, трябва да отбележим, че през последното тримесечие се наблюдава затвърждаване на тенденцията за охлаждане на търсенето. Съответно продажбите на вторичния пазар, особено при старото строителство, отличаващо се със значителна амортизация и необходимост от скъп ремонт. Този фактор е допълнително засилен от постоянния ръст на цените на труда и материалите. В същото време пазарът на ново стротелство бележи пореден ръст за поредно тримесечие.
Според изпълнителния директор на една от водещите компании за недвижими имоти в страната – компания с най-голям пазарен дял понастоящем, особено впечатление прави фактът, че 30% от вторичните продажби са „инвестиционните“ сделки. Това означава, че те се реализират след инвестиционното закупуване „на зелено“ през последните 2 до 3 години, с цел да се реализират високи печалби на нарастващия пазар, който наблюдаваме днес. Този факт подтиква все повече продавачи, които са закупили имоти с цел добра печалба, да излязат от инвестицията си. Този процес е още един признак за незатихващия пазар, който се адаптира и променя, но не застива!
Разбира се, що се отнася до средния към високия клас жилища, те рядко се влияят от обичайните тенденции на пазара. Не се подчиняват на стандартната парадигма на плавно нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити или на нарастващите продажби в ново строителство. Подвластни са на вкуса на своите купувачи, имащи специфични изисквания за локация, пространство, клас на използваните строителни материали и прочие.
Понеже не всеки квартал в София може да предложи имоти, отговарящи на тези специфични критерии, няма показатели, че цените на такива недвижими имоти в дадените райони биха били подложени на значителни вариации поради само един случай на криминална публична разправа, свързана с исторически фигури от ранния период на прехода.
Шансът подобни деяния да засегнат някого, живеещ на дадената локация се ограничават до случаите, в които съответното лице е лично участвало в предишен конфликт в съответната ъндърграунд среда. Това се отнася за прояви на насилие със строго индивидуален характер.
Собствените правила на пазара
В заключение бих изтъкнал, че пазарът на недвижими имоти е сложна система, която се управлява от свои специфични правила на различни нива. Този пазар не е лесно подвластен на случайни криминални събития, свързани с обществени личности. Такива инциденти рядко имат преки последици за широката общественост и се издигат извън обикновения поток от сензационни медийни статии. Може да се каже с думите на добре познатото истинско българско изречение – „Всяко чудо за три дни!“.
Статията не е финансов съвет.
